Comprar na planta sem sustos, do estande às chaves
Como funciona a entrada parcelada, o INCC e a taxa de obra, quanto você vai pagar em cada mês da construção e quais são os seus direitos se a obra atrasar.
Ainda não sabe quanto precisa de entrada ou se o seu caminho é o Minha Casa Minha Vida? Comece pelo guia geral da compra.
As vantagens e os cuidados de comprar na planta
Vantagens
- Preço menor que o do imóvel pronto na mesma região
- Entrada parcelada durante a obra, sem precisar ter tudo guardado
- O imóvel pode valorizar enquanto é construído
- Unidade nova, com garantia da construtora
- Mais tempo para organizar a mudança
Cuidados
- Você paga a construtora e a taxa de obra ao mesmo tempo
- O saldo é corrigido pelo INCC até as chaves
- A obra pode atrasar (há regras para isso)
- Você só mora ou aluga depois da entrega
- Desistir no meio do caminho tem custo
Fase por fase, do estande às chaves
Crédito e escolha
- Análise de crédito no banco e na construtora
- Escolha da unidade e da tabela de pagamento
- Conferência da construtora e do registro da incorporação
Contrato com a construtora
- Pagamento do sinal (ato)
- Definição das parcelas mensais e dos reforços (balões)
- Comprou no estande? Você tem 7 dias para se arrepender, com devolução integral
Contrato de financiamento
- Assinatura com o banco; no Minha Casa Minha Vida costuma ser logo no começo da obra
- FGTS e subsídio entram aqui, abatendo a entrada
- Começa a taxa de evolução de obra
Os meses de construção
- Parcelas para a construtora, corrigidas pelo INCC
- Taxa de obra para o banco, subindo conforme a obra avança
- Acompanhe o andamento pelo relatório da construtora
Habite-se, vistoria e chaves
- A prefeitura libera o habite-se
- Você faz a vistoria da unidade antes de receber
- Recebe as chaves; ITBI e registro, se ainda faltarem
A parcela normal
- A taxa de obra acaba e começa a parcela do financiamento
- Começam condomínio e IPTU
- Garantia da construtora para problemas da obra
Vou conseguir pagar tudo ao mesmo tempo?
Coloque os números da sua tabela. O gráfico mostra, mês a mês, quanto vai para a construtora, quanto vai de taxa de obra para o banco e onde fica a parcela depois das chaves.
| Mês da obra | Construtora | Taxa de obra | Total no mês |
|---|
Estimativa simplificada. Parcelas à construtora iguais, corrigidas mês a mês pelo INCC; reforços somados ao saldo e não mostrados no gráfico. Taxa de obra: juros sobre o valor liberado pelo banco, que cresce de forma linear até as chaves, sem TR, seguros e tarifas. Parcela depois das chaves no sistema SAC em 420 meses. Os números reais estão na sua tabela de pagamento e no contrato do banco.
O que você paga enquanto o prédio sobe
Entrada parcelada
Para a construtoraA diferença entre o valor do imóvel e o que o banco financia, menos FGTS e subsídio. Vira sinal, parcelas mensais e reforços (balões) até as chaves.
INCC
Correção das parcelasÍndice do custo da construção, que corrige o que você ainda deve à construtora. Nos 12 meses até outubro de 2026 foi de 6,75%. Depois das chaves, o contrato costuma trocar de índice.
Taxa de evolução de obra
Para o bancoJuros sobre o dinheiro que o banco já liberou à construtora. Começa baixa, sobe com a obra e não abate a sua dívida. Acaba quando começa a parcela normal.
Atenção ao fim da obra: nos últimos meses você paga a parcela da construtora corrigida pelo INCC e a taxa de obra no valor mais alto. Esse costuma ser o momento mais apertado, às vezes acima da parcela que vem depois das chaves.
Os seus direitos pela Lei do Distrato
A Lei 13.786/2018 define o que acontece quando a construtora não entrega no prazo.
Até 180 dias
TolerânciaA construtora pode atrasar até 180 dias sem multa, se essa tolerância estiver no contrato.
Depois disso, desistir
Devolução totalVocê pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido, mais a multa do contrato, em até 60 dias.
Ou continuar
1% ao mêsSe preferir esperar, a construtora paga indenização de 1% do valor já pago para cada mês de atraso, corrigida.
Taxa de obra no atraso: a Justiça tem entendido que a cobrança é legal no prazo de obra do contrato. Cobrada depois desse prazo por atraso da construtora, pode ser contestada.
O distrato tem custo, e há alternativas
Arrependimento em 7 dias
Comprou em estande de vendas ou fora da sede da construtora? Você pode desistir em até 7 dias e receber tudo de volta, inclusive a comissão.
Distrato depois disso
A construtora pode reter até 25% do valor pago, ou até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação. A comissão de corretagem também pode ser descontada.
Prazo de devolução
Com patrimônio de afetação: até 30 dias após o habite-se. Sem ele: até 180 dias depois do distrato.
Alternativa: repassar
Se a construtora aprovar outro comprador para assumir o contrato (cessão), não há retenção. Fale comigo antes de pedir o distrato.
Resumo da Lei 13.786/2018. Valores e prazos exatos dependem do seu contrato; em caso de distrato, consulte um advogado.
O que conferir no lançamento
- Registro da incorporação na matrícula do terreno. Sem ele, a construtora não pode vender.
- Patrimônio de afetação: separa o dinheiro da obra do caixa da construtora e protege você se ela tiver problemas.
- Prazo de entrega e a tolerância de 180 dias escritos no contrato.
- Índice de correção antes e depois das chaves, e os juros, se houver.
- Memorial descritivo: acabamentos, metragem e o que vem na unidade.
- Histórico da construtora: obras entregues, atrasos e reclamações.
- ITBI e registro: quem paga, e se a construtora oferece como condição comercial.
- Tabela de pagamento completa: sinal, mensais, reforços e o que vence nas chaves.
Vistoria e chaves sem pressa
Vistoria
Antes de receber, confira portas, janelas, pisos, tomadas, pontos de água, caimento do box e o que está no memorial. Anote tudo no termo de vistoria.
Habite-se
É o documento da prefeitura que libera o prédio para morar. Ele encerra a taxa de obra quando é averbado na matrícula.
Garantia
A construtora responde por 5 anos pela solidez e segurança da obra. Outros itens têm prazos de garantia próprios, que vêm no manual do proprietário.
O que mais me perguntam sobre a planta
Posso usar o FGTS na planta?
Pode, se for o imóvel para você morar. Em geral ele entra na assinatura com o banco e abate a entrada que você deve à construtora.
Por que minha parcela da construtora aumentou?
Por causa do INCC, que corrige o saldo todo mês durante a obra. É normal e está previsto no contrato.
Posso vender antes de receber as chaves?
Em geral sim, por cessão de direitos, com aprovação da construtora e do banco. Pode haver taxa de cessão; confira o seu contrato.
Quando começo a pagar condomínio?
Na entrega das chaves, ou quando o condomínio é instalado, conforme o contrato.
A taxa de obra abate o que eu devo ao banco?
Não. Ela paga só os juros do dinheiro já liberado à construtora. O saldo do financiamento só começa a cair com a parcela normal, depois das chaves.
Quer simular a tabela de um lançamento?
Eu monto mês a mês os pagamentos da obra com os números reais da construtora e do banco, para você decidir com segurança.
WhatsApp (19) 98988-1231 · @jeansilvanegociosimobiliarios